2025-05-20 15:00:34
在5月20日LPR报价公布前夕，广州当地银行提前“校准”房贷利率下限。
近日，有市场消息称，广州首套房贷利率上调了10个基点（BP）。记者从多家银行获悉，目前广州地区首套房贷款利率下限已从此前执行的LPR－60个基点，统一调整为LPR－50个基点，最新执行利率为3.1％，较此前的3.0％上浮10个基点。
提前“校准”房贷利率下限
上周末，广州部分房产中介发布消息称，广州首套房贷利率上调了10BP（基点），最新执行利率为3.1％（LPR－50BP）。
5月19日，记者从多家银行获悉，目前广州地区首套房贷款利率下限已从此前执行的LPR－60个基点，统一调整为LPR－50个基点。目前，房贷利率（浮动形式）在LPR基础上，银行自主进行加减点构成，减点幅度降低意味着实际房贷利率将会提高。
“从银行目前接收到的通知看，统一执行LPR－50个基点。如果本月20日公布的LPR下调10个基点，意味着此后新申请者的利率基本不变，仍然维持在3％；而存量房贷客户的加点保持不变，LPR下调后，实际利率也会相应下降。”广州一位大型商业银行个贷部门负责人表示。
这一调整或是源于近期政策降息落地。本月7日，中国人民银行公告，从2025年5月8日起，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.50％调整为1.40％。当日，中国人民银行行长潘功胜表示，经过市场化的利率传导，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）随之下行0.1个百分点。
从全国范围看，广州首套房贷利率处于较低水平。融360数字科技研究院对全国45个重点城市房贷利率的监测数据显示，2025年4月，全国首套房贷款平均利率为3.10％，环比持平，同比下降52个基点；二套房贷款平均利率为3.21％，环比持平，同比下降98个基点。4月首套房贷利率最低的城市是广州和佛山，利率为2.99％。
对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，为保持房贷利率稳定，商业银行会适当上调基点。不过购房者也无需担心，预计LPR也会下调，房贷利率最终会总体保持稳定，广州的首套房贷利率仍然处于历史低位。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，此举主要是为了维护按揭贷款利率下限的行业自律规则，防范银行在贷款利率上“内卷”，为份额不计成本，最终导致银行在审批程序上放松风控规则，助长不合理的贷款投放。
事实上，广州首套房贷利率去年一度低至3％以下。去年10月，广州房贷利率整体下降，首套房贷主流利率为2.85％—2.9％。当时，广州有6家银行的首套房商业贷款利率甚至低于公积金利率。随后，银行的价格竞争被叫停。去年11月，广州地区主要商业银行统一调整房贷利率，各家银行商业房贷利率不得低于3％。
“从中长期来看，一味‘内卷’对整个银行业来说可能是不良率上升的共输结局。2024年广州地区银行业之间形成了‘不低于3％’的行业自律规则，相当于给市场预期一条准绳。”李宇嘉说。
保障银行健康运营
房贷利率的上下变动不仅与LPR有关，还与银行的净息差、区域房地产市场供需等情况紧密联系。
5月19日，国家统计局发布2025年4月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。4月，新建住宅销售价格，上海领涨一线城市，环比涨幅为0.5％，其次是北京环比上涨0.1％，广州、深圳分别下降0.2％和0.1％。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓称，广州此举更像是一种“未雨绸缪”，提前“校准”利率下限。从银行经营角度出发，此举能够保障其健康运营，确保银行自身的利润空间不受太大冲击。根据监管数据显示，继去年四季度商业银行净息差降至1.52％后，今年一季度商业银行净息差进一步降至1.43％。
房贷是商业银行重要业务和收入来源之一。肖文晓称，相比消费贷、经营贷，房贷利率仍较高，且当前买房需求以自住和改善为主，贷款安全性高，不良率相对可控。
整体来看，长城证券分析师研究员刘义表示，当前重点城市首套房商贷平均利率在3.1％，预计后续将跟随政策利率和LPR下行10BP至3％。此前，公积金利率从2.85％降至2.6％，而部分城市首套房商贷在减点之后只能降至3％左右，因此，预计部分城市首套房商贷最低可降至2.75％左右。
房贷利率的合意水平在哪儿？刘义表示，主要涉及两个参照系：一是租售比，自住者需要“租购权衡”，投资者需要“风险补偿”，在房价不具备大涨预期的背景下，租售比与商贷利率至少不能倒挂，可能是需求改善的必要条件之一；二是实际利率，社会整体要有通胀预期，购房者才能避免本金损失，自住者和投资者才可能持续进场。
“预计商业性个人住房贷款利率会有更大幅度下调。”东方金诚首席宏观分析师王青表示，这将有效缓解计入物价因素后，当前实际居民房贷利率偏高的状况，这也是现阶段推动房地产市场止跌回稳的“关键一招”。