2026-08-29 14:31:17
重点改革开发建设和销售阶段的信贷制度，强化资金封闭管理、专款专用，更好维护购房人合法权益……为配合推进商品住房销售制度改革，助力构建房地产发展新模式，金融管理部门8月28日发布了多项房地产相关融资政策，优化房地产融资制度，服务住房品质提升和企业转型发展，促进金融与房地产良性循环。
房企项目信贷预期更稳定
8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）；金融监管总局发布多项房地产相关融资管理办法，涵盖商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款等具体领域。
回顾历史，我国形成商品房预售制度以来，逐渐建立了配套的房地产信贷制度，满足了房地产市场起步和增长阶段的融资需求。但在市场长期发展过程中，也积累暴露出一些问题，需要改革传统发展模式并推动行业转型。
招联首席经济学家董希淼认为，随着当前推进商品住房销售制度改革、完善商品住房预售管理、有力有序推行商品住房现房销售，信贷制度也需要根据房地产发展新模式的要求进行调整。
“《意见》立足房地产行业转型发展和构建新模式需要，从宏观层面构建房地产信贷基础制度，重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化，与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。”中国人民银行有关部门负责人在答记者问时表示。
从供给端看，接下来，房地产项目的合理信贷需求将持续得到满足，涵盖商品住房、商业地产、城市更新等领域。
一方面，信贷供给的预期将更加稳定。根据《意见》以及金融监管总局印发的《商品住房开发贷款管理办法（试行）》，银行业金融机构按照市场化、法治化原则，以项目为中心，采取主办银行模式，满足商品住房开发项目的合理融资需求。“贷款审批更加侧重于项目本身，采取主办银行制。前者合理区分房企集团风险和项目风险，项目独立运行，封闭管理；后者有助于提升沟通审批效率，更好支持房地产项目的合理融资需求。”金融监管总局相关负责人介绍。
“在房地产开发贷款领域明确提出采取‘主办银行’模式，这是房地产发展新模式中的重要举措，其核心在于，由主办银行负责发放贷款，项目账户开立在主办银行，实现贷款‘借-用-还’闭环。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，同时，明确要求对不同所有制房企项目一视同仁提供贷款，这有助于打破所有制壁垒，使各类企业均可依据项目资质和业务实际获得融资支持。
另一方面，信贷服务的适配度将持续提升。针对预售、现售项目的建设销售周期差异，金融管理部门适度拉长了现售项目的贷款期限，原则上不超过5年，最长不超过7年；指导金融机构设立专门的“城市更新项目贷款”品种；围绕商业地产在开发、购买和运营阶段的差异化融资特征，提出更精准的信贷服务要求。
个人住房贷款更安全便捷
从需求端看，刚性和改善性住房需求也将得到进一步支持。为更好满足现房销售和预售模式下的个人住房贷款需求，金融监管总局会同中国人民银行制定了《个人住房贷款管理办法（试行）》（以下简称《办法》）。
“其中，安全性、可得性、经济性三方面将得到进一步保障。”金融监管总局上述负责人说。
为保障安全性，防止购房者“交了钱却拿不到房”、从根本上维护购房者合法权益，预售、现售商品房的房贷发放时间作出调整。其中，对于预售商品房，个人住房贷款的发放时点从“主体结构封顶”调整到“竣工备案”；对于现售商品房，房贷的发放时间为“销售备案后”。与此同时，房贷的全流程风险管理也进一步加强，尤其对于预售房，贷款资金要通过受托支付方式支付至预售资金监管账户，避免被挪用。
为提高可得性，增强购房者的个人住房贷款能力，收入偿债比例上限、房贷期限上限也作出优化。一方面，所谓“收入偿债比例上限”，指的是借款人房贷月供与其收入比例的上限、每月所有债务支出与其收入比例的上限，前者调整为50%，后者调整为60%。另一方面，房贷期限的上限从30年延长至40年。
需注意，40年只是上限，并不意味着购房者确需偿还40年房贷，而是为购房者提供了更多选择。记者从多家金融机构获悉，具体房贷期限为多少年，将结合借款人的信用资质、用款需求等综合因素合理确定。
为增强经济性，更好满足改善性住房需求，二手房交易可以“带押过户”，进一步降低房屋交易成本。目前，二手房交易总量已经全面超过新房，房地产市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。如何让二手房交易更便捷？《办法》提出，借款人购买存在未结清贷款相应房产的，贷款人可为带押过户提供贷款服务，实现登记、贷款、放款、还款、尾款结算有效衔接。
“此外，银行业金融机构还要强化对第三方合作机构的管理，防止非法贷款中介侵害购房人合法权益。”金融监管总局上述负责人说。
充分发挥资本市场功能
除了以信贷服务为代表的间接融资，直接融资也将发挥重要作用。同日，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），着力改革完善房地产企业股票、债券、资本支持证券（ABS）和不动产投资信托基金（REITs）等融资制度，满足房地产企业合理融资需求，助力构建房地产发展新模式。
《意见》主要通过五项举措，支持房地产开发企业合理融资。一是支持上市房地产开发企业再融资；二是支持上市房地产开发企业并购重组；三是支持房地产开发企业发行公司债券和资产支持证券（ABS）；四是推动不动产投资信托基金（REITs）高质量发展；五是持续推进不动产私募投资基金试点工作。
其中，证监会于2025年末推出的商业不动产REITs试点工作，正是落实党中央“做优增量、盘活存量”“构建房地产发展新模式”决策部署的重要举措。
截至目前，已有4只商业不动产REITs上市，募集资金超过200亿元。另有7只产品获批并在发行中，16只产品在审，合计募集资金超过850亿元。已受理项目发行主体覆盖央企、地方国企、头部民企及外企，资产涵盖商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等成熟业态，区位优势明显，运营核心指标较为稳健，初步形成一定示范作用和规模效应。
中金基金副总经理李耀光认为，商业不动产REITs有助于盘活存量资产、扩大有效投资，提高直接融资比重，更好服务高质量发展大局；有利于支持构建房地产发展新模式，企业将成熟资产推向资本市场后，能够打通资金回笼渠道，构建良性资产循环，形成从传统“开发商”向“资产管理者＋服务商”转型的内生动力。
此外《意见》还提出，着力防范化解房地产领域涉资本市场风险。加强房地产相关风险监测，落实“四早”要求，建立健全资本市场涉房地产领域风险预研预判工作机制。稳妥防范化解房地产相关风险，平稳有序做好上市房企退市监管，配合地方政府推动房地产违约债券处置出清。积极配合行业主管部门和地方政府工作，共同努力促进房地产市场平稳健康发展。
中国证监会表示，下一步将坚持发展与规范并重，充分发挥资本市场功能作用，积极支持房地产开发企业融资用于符合政策要求的房地产项目，优化房地产证券发行人监管，着力防范化解房地产领域涉资本市场风险，更好服务加快构建房地产发展新模式，推动房地产行业高质量发展。（经济日报记者 姚进 郭子源 马春阳）