今年上半年购物中心行业经营“一高两低”特征明显

中国连锁经营协会7月27日发布上半年2026年7月购物中心（含奥莱）会员企业上半年经营情况。此次发布基于对相关企业经营情况的摸底调查。调查共收集到53家企业的问卷反馈，样本企业旗下在营购物中心1978个，约占全国市场的25.7%，具有较好的行业代表性。调查显示，上半年我国购物中心行业整体呈现以下4个特征：一是客流回归，但量增价减特征明显。客流增长高于销售和租金增长，客单价承压是核心痛点。二是企业运营重心从拉客流转向提转化。会员运营成效突出，但如何将会员活跃度转化为客单价提升是下一阶段的关键课题。三是收入结构多元化。多种经营收入增长强劲，非租金收入占比有待持续提升。四是行业进入深度调改期。超半数企业品牌更替率上升，业态组合优化成为常态竞争手段。客流回归之后，行业竞争转向存量运营能力。

从运营基本面来看，上半年购物中心（含奥莱）会员企业客流延续增长，但客单承压，销售分化。客流量表现最为亮眼，样本企业单项目加权平均增幅5.7%。75.5%的样本企业客流量实现增长，其中43.4%集中在5%至10%区间；仅13.2%的企业客流下降，且以轻微下降为主。这表明购物中心客流整体呈现温和增长趋势，而非短期冲高，基本盘较为稳固。

图说：客流量表现最为亮眼，样本企业单项目加权平均增幅5.7％；75.5％的样本企业客流量实现增长。

值得注意的是，客流增长并未等比例转化为销售额提升。运营类指标中，客单价是唯一“下降多于增长”的指标，41.5%的企业客单价下降，仅26.4%增长；同期提袋率39.6%增长、22.6%下降。两组数据指向同一结论：商场客流增加，但消费更趋谨慎，高客流、低客单、低转化，即“一高两低”特征明显。

图说：客单价下降多于增长。

69.8%的企业会员消费占比（会消比）实现增长，43.4%的企业线上销售占比实现增长（另有49.1%持平），各企业在会员体系建设、精准营销等方面的投入正在产生回报。值得注意的是，会员消费占比的提升并未同步带动客单价的改善，这说明会员运营更多是在拉新促活层面见效，在高价值客户深耕层面仍有较大提升空间。

销售端进一步分化，样本企业单项目加权平均增幅3.6%，低于客流增幅。69.8%的企业销售增长，22.7%的企业销售出现下降；流量红利向销售红利的转化存在折损，旺丁不旺财。

从租赁表现看，行业出租率改善，但租金收入承压，降本调改并进。面积出租率呈现改善态势，样本企业单项目加权平均增幅1.4%。64.2%的企业实现增长，其中5%以内的温和增长占41.5%；持平企业28.3%，下降企业7.5%。租金增长承压，样本企业单项目加权平均增幅1.2%。58.5%的企业租金收入虽录得增长，但增幅主要集中在5%以内（占比30.2%），22.6%的企业租金收入下降。

运营成本端普遍下降，运营成本上升企业仅占17.0%，企业通过精益运营与成本管控对冲外部不确定性。

企业在上半年加快了品牌汰换节奏，50.9%的企业品牌更替率上升。消费者偏好的快速变迁正在倒逼购物中心持续优化业态组合，品类、品牌的动态调改成为常态。

总之，购物中心行业进入以坪效提升、调改焕新、存量精耕的内涵式增长阶段。外延扩张与租金兑现的弹性相对有限，利润增长更多来自内部结构优化与成本管控。

中国连锁经营协会提出，下半年行业预期是谨慎乐观，梯度分化。企业下半年预期整体乐观，但在3个维度存在明显差异。客流，79.2%的样本企业下半年持乐观态度，是预期最强的部分；销售，67.9%的企业下半年乐观态度；租赁表现，持乐观态度企业降至52.8%。与上半年旺丁不旺财的真实体验相似：企业对客流增长有信心，对销售与租金的兑现有保留，“旺财”仍需时间与运营深耕。

建议今年下半年，企业可在4个方向持续加强：深耕会员价值，将拉新转化为高价值客户深耕，营销活动以提升会员消费占比为重心；做厚内容运营，依托快闪、策展、多经点位等非传统租赁形态拓展收入；优化成本结构，以数字化、AI技术应用与精益化运营对冲外部不确定性；调整品牌组合，主动汰换低效品牌、提升坪效与定位匹配度。